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Guide regime forfettario per professione
Servizi Professionali

REGIME
FORFETTARIO
PER AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Guida completa al regime forfettario per amministratori di condominio: codice ATECO, contributi, vantaggi fiscali e procedura step-by-step.

Aprire la partita IVA forfettaria come amministratore di condominio nel 2026 è la scelta fiscale più conveniente per chi gestisce immobili e patrimoni condominiali. Il regime forfettario per amministratori di condominio consente di applicare un'imposta sostitutiva del 15% (5% per i primi 5 anni) sul reddito imponibile, calcolato con coefficiente di redditività del 78% sul fatturato. Con codice ATECO 68.32.00, questa professione rientra pienamente nel regime agevolato, permettendo risparmi fiscali significativi rispetto al regime ordinario.

Requisiti

  • Fatturato annuo non superiore a €85.000 (soglia regime forfettario 2026)
  • Non partecipare a società di persone, associazioni professionali o SRL trasparenti che svolgono attività riconducibile alla propria
  • Non aver percepito redditi di lavoro dipendente o assimilati superiori a €35.000 nell'anno precedente (salvo cessazione del rapporto)
  • Superamento del corso di formazione obbligatorio previsto dalla Legge 220/2012 (minimo 72 ore) e aggiornamento biennale
  • Polizza assicurativa obbligatoria per responsabilità civile professionale con massimale adeguato al numero di unità gestite

Vantaggi

  • Risparmio fiscale fino al 70% rispetto al regime ordinario grazie all'aliquota sostitutiva del 5% per i primi 5 anni di attività
  • Nessun addebito IVA in fattura: le parcelle agli amministrati non includono IVA, semplificando la gestione condominiale
  • Contabilità semplificata: nessun registro IVA, nessuna liquidazione periodica, solo conservazione delle fatture emesse
  • Esonero da IRAP, studi di settore e ISA (Indici Sintetici di Affidabilità)
  • Possibilità di gestire più condomini contemporaneamente fino al tetto di €85.000 fatturati complessivi
  • Ritenuta d'acconto non applicata sui compensi ricevuti per i primi 3 anni se si dichiara il regime forfettario al cliente

Considerazioni

  • L'IVA sugli acquisti (software gestionali, timbri, materiale di cancelleria) non è recuperabile: va considerata come costo definitivo
  • Superando €85.000 di fatturato nel corso dell'anno si esce dal regime dall'anno successivo; superando €100.000 si esce immediatamente
  • Non è possibile portare in deduzione le spese analitiche (trasferte, assicurazione, formazione): il reddito si determina solo applicando il coefficiente del 78%
  • I contributi INPS Gestione Separata al 26.23% sono dovuti trimestralmente e si calcolano sul reddito netto forfettario
  • Obbligo di fatturazione elettronica tramite Sistema di Interscambio per tutte le fatture emesse, anche verso privati condomini

Come fare passo per passo

1

Scegliere il codice ATECO corretto

Il codice ATECO per l'amministratore di condominio è il 68.32.00 - Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi.

  • Codice ATECO: 68.32.00
  • Sezione: L - Attività immobiliari
  • Coefficiente di redditività applicabile: 78%
  • Verificare che l'attività prevalente sia effettivamente la gestione condominiale e non la mediazione immobiliare (codice diverso)
2

Presentare il Modello AA9/12 all'Agenzia delle Entrate

Aprire la partita IVA compilando il Modello AA9/12 per persone fisiche, indicando il regime forfettario e il codice ATECO scelto.

  • Compilare online tramite ENTRATEL/FISCONLINE o recarsi allo sportello dell'Agenzia delle Entrate
  • Indicare il codice ATECO 68.32.00 nel riquadro dedicato all'attività
  • Barrare la casella per l'adesione al regime forfettario (art. 1, commi 54-89, Legge 190/2014)
  • La partita IVA viene assegnata immediatamente allo sportello o entro 7 giorni online
  • Conservare il modello vidimato come prova di apertura
3

Iscrizione all'INPS Gestione Separata

Entro 30 giorni dall'inizio dell'attività, iscriversi alla Gestione Separata INPS per versare i contributi previdenziali.

  • Accedere al portale INPS con SPID o CNS
  • Selezionare 'Gestione Separata - Iscrizione lavoratori autonomi'
  • I contributi si versano con F24 entro le scadenze fiscali (giugno e novembre per chi ha redditi fino a soglia)
  • Aliquota: 26.23% sul reddito netto (fatturato × 78% - contributi versati)
4

Valutare l'iscrizione INAIL

Per l'amministratore di condominio che non svolge attività manuale, l'iscrizione INAIL generalmente non è obbligatoria.

  • L'attività di amministrazione è prevalentemente intellettuale: INAIL non obbligatorio
  • Se si svolgono anche sopralluoghi con rischi fisici specifici, valutare con un consulente
  • In caso di collaboratori dipendenti, INAIL diventa obbligatorio per loro
5

Completare il corso di formazione obbligatorio

La Legge 220/2012 obbliga gli amministratori di condominio a frequentare un corso di almeno 72 ore e ad aggiornarsi ogni 2 anni.

  • Frequentare un corso riconosciuto da associazioni di categoria (ANACI, CONFAPPI, ecc.)
  • Ottenere attestato di partecipazione da conservare e mostrare ai condòmini su richiesta
  • Aggiornamento biennale obbligatorio di almeno 15 ore
6

Aprire un conto corrente dedicato all'attività

Aprire un conto corrente bancario o postale separato da quello personale per la gestione dei flussi professionali.

  • Scegliere un conto corrente business o un conto personale dedicato esclusivamente all'attività
  • Separare i fondi condominiali dai propri compensi (obbligo di legge per le gestioni condominiali)
  • Dotarsi di POS per pagamenti elettronici dei condòmini
7

Attivare la fatturazione elettronica

Dal 2024 tutti i forfettari sono obbligati alla fatturazione elettronica tramite Sistema di Interscambio (SDI).

  • Scegliere un software di fatturazione elettronica (Fatture in Cloud, Aruba, ecc.) o affidarsi a un intermediario
  • Registrare il proprio indirizzo telematico (PEC o codice destinatario) sul portale Agenzia delle Entrate
  • Emettere fattura con dicitura 'Operazione in regime forfettario ai sensi dell'art. 1, cc. 54-89, L. 190/2014'
  • Applicare la marca da bollo da €2,00 sulle fatture superiori a €77,47 verso soggetti non IVA
8

Prima dichiarazione dei redditi con Modello Redditi PF

Nell'anno successivo all'apertura presentare il Modello Redditi Persone Fisiche indicando i redditi del regime forfettario nel quadro LM.

  • Compilare il Quadro LM del Modello Redditi PF
  • Indicare il totale dei ricavi, applicare il coefficiente 78%, sottrarre i contributi previdenziali versati
  • Calcolare l'imposta sostitutiva del 15% (o 5% se nuova attività entro il quinto anno)
  • Versare l'acconto e il saldo con F24 nei termini previsti (giugno e novembre)
  • Conservare per 5 anni tutte le fatture emesse e la documentazione contabile

Documenti necessari

  • Documento di identità valido (carta d'identità o passaporto)
  • Codice fiscale
  • Attestato del corso di formazione obbligatorio (minimo 72 ore, Legge 220/2012)
  • Polizza assicurativa RC professionale attiva
  • SPID o CNS per accesso ai portali telematici (Agenzia delle Entrate, INPS)
  • Indirizzo PEC professionale per la fatturazione elettronica
  • Eventuale contratto di affitto o atto di proprietà del locale se si ha uno studio

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Quanto paghi di tasse come Amministratore di Condominio?

Coeff. 78%
35.000 €
€5.000€85.000
Aliquota:

Imposta sostitutiva

3021 €

Contributi INPS est.

7161 €

Totale tasse + contributi

10.182 €

29.1% del fatturato

Accantona/mese

848 €

* Stima indicativa con INPS Gestione Separata (26,23%). Per acconti, scadenze e piano di pagamento usa il simulatore completo.

Calcolo completo con acconti e scadenze

FAQ

Posso essere amministratore di condominio con partita IVA forfettaria gestendo più condomini?

Sì, puoi gestire quanti condomini desideri con la stessa partita IVA forfettaria, purché il totale dei compensi annui non superi €85.000. Non ci sono limiti al numero di unità condominiali amministrate.

È obbligatorio il corso di formazione per aprire la partita IVA da amministratore?

Sì, la Legge 220/2012 (riforma del condominio) impone che l'amministratore abbia frequentato un corso di almeno 72 ore e si aggiorni ogni 2 anni con almeno 15 ore. I condòmini possono richiedere l'attestato in qualsiasi momento.

Come si calcolano i contributi INPS in regime forfettario per amministratori di condominio?

I contributi si calcolano sul reddito netto forfettario: fatturato × 78% (coefficiente) - contributi previdenziali versati. Sul risultato si applica il 26.23% di aliquota INPS Gestione Separata. I contributi sono deducibili dal reddito imponibile prima di calcolare l'imposta sostitutiva.

Devo applicare la ritenuta d'acconto sulle fatture da amministratore di condominio?

No. In regime forfettario non sei soggetto alla ritenuta d'acconto. Devi però indicare in fattura la dicitura specifica del regime forfettario e comunicare ai committenti di non applicare la ritenuta. Se il cliente la applica per errore, puoi recuperarla in dichiarazione.

Cosa succede se supero €85.000 di fatturato come amministratore forfettario?

Se superi €85.000 ma resti sotto €100.000, esci dal regime forfettario dall'anno successivo e devi adottare il regime ordinario. Se superi €100.000 nell'anno in corso, esci immediatamente dal regime forfettario da quella stessa data e devi applicare l'IVA sulle fatture successive.

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