Coefficiente 86%, ENASARCO obbligatoria per agenti in preposizione, nessuna cassa per mediatori: la guida fiscale completa per agenti immobiliari 2026.
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Un agente immobiliare indipendente con 15 compravendite l'anno può guadagnare €35.000–€55.000 netti con partita IVA — molto più di un contratto di agenzia subordinata. Il coefficiente di redditività dell'86% è il più alto del regime forfettario, ma nasconde una complessità previdenziale unica: la distinzione tra agente (ENASARCO obbligatoria) e mediatore autonomo (INPS GS) cambia radicalmente il calcolo.
Le attività immobiliari — mediazione, compravendita, locazione — rientrano nella categoria con coefficiente 86%. Significa che l'86% del fatturato è considerato reddito imponibile, con solo il 14% deducibile forfettariamente. È il coefficiente più alto in assoluto del regime forfettario. Su €50.000 di provvigioni, l'imponibile è €43.000 — molto più alto rispetto al 78% delle professioni intellettuali.
Coefficiente 86%: più imponibile, più tasse
Il 86% è vantaggioso per chi ha spese reali basse (puro intermediario). Se hai costi significativi — auto, pubblicità, abbonamenti portali — nel regime ordinario potresti dedurli analiticamente. Sopra €85.000 di fatturato, il regime ordinario va valutato attentamente.
La differenza previdenziale tra agente e mediatore è cruciale e spesso ignorata. L'agente immobiliare che opera in preposizione per una o più mandanti (agenzia) è soggetto all'ENASARCO — cassa obbligatoria con contributi versati in parte dall'agente, in parte dalla mandante. Il mediatore indipendente che apre la propria partita IVA senza mandato versa invece all'INPS Gestione Separata.
| Profilo | Cassa previdenziale | Aliquota agente | Aliquota mandante |
|---|---|---|---|
| Agente con mandato (preposizione) | ENASARCO | 8% (min €424/trim) | 8% (a carico mandante) |
| Mediatore autonomo (no mandato) | INPS GS | 26,23% tutto a carico | — |
| Agente plurimandatario | ENASARCO | 4% (min €212/trim) | 4% (a carico mandante) |
Dal 2013 l'agente immobiliare non deve più iscriversi al Ruolo presso la Camera di Commercio, sostituito dall'iscrizione al REA (Repertorio Economico Amministrativo). Restano obbligatori i requisiti professionali: corso abilitante riconosciuto o pratica biennale documentata. L'iscrizione FIAIP o FIMAA è volontaria ma utile per la credibilità.
RC professionale obbligatoria
La polizza di responsabilità civile professionale è obbligatoria per legge (D.Lgs. 59/2010). Senza polizza non si può esercitare legalmente la mediazione. Il costo varia da €300 a €800/anno — non deducibile in forfettario ma abbattuto dal coefficiente 14%.
Le provvigioni immobiliari sono soggette a IVA al 22% in regime ordinario. In regime forfettario, l'agente non addebita IVA — vantaggio diretto per i clienti privati (acquirenti/venditori persone fisiche) che non recuperano l'IVA. Per i clienti aziendali (imprese, fondi) che detraggono l'IVA, la differenza è neutra. Con fatturato sotto €85.000, il forfettario è quasi sempre conveniente.
Sì, soprattutto come mediatore autonomo. Con €50.000 di provvigioni e regime forfettario al 5%, il netto supera €40.000. Il coefficiente 86% è il più alto del forfettario — pesa di più sull'imponibile ma semplifica la contabilità.
86% — il più alto del regime forfettario. Su €50.000 di provvigioni, il reddito imponibile è €43.000. Solo il 14% è forfettariamente deducibile come spese, quindi chi ha costi reali elevati deve valutare attentamente il confronto con il regime ordinario.
Dipende: l'agente con mandato (in preposizione per un'agenzia) paga ENASARCO (8% + 8% mandante). Il mediatore autonomo senza mandato versa all'INPS Gestione Separata al 26,23%. La distinzione cambia radicalmente il costo previdenziale.
Dal 2013 il Ruolo è stato abolito. Oggi serve l'iscrizione al REA della Camera di Commercio, il requisito professionale (corso abilitante o pratica biennale) e la polizza RC professionale obbligatoria. Senza questi requisiti non si può esercitare legalmente.
In regime ordinario sì (22%). In regime forfettario no: l'agente non addebita IVA sulle provvigioni. Vantaggio diretto per i clienti privati che non recuperano l'IVA — il costo per loro è inferiore a parità di compenso.
Quando si supera €85.000 di provvigioni annue o quando le spese reali (auto, portali, marketing, collaboratori) superano il 14% forfettario. In quel caso il regime ordinario con deducibilità analitica può risultare più conveniente.
L'apertura è gratuita: OpenIVA trasmette il modello AA9/12 con ATECO 68.31.00 e supporta la comunicazione REA. La gestione — fatturazione provvigioni, calcolo INPS o ENASARCO, dichiarazione redditi — è inclusa nell'abbonamento.
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